O robô corretor

VEJA – 20/05/2019

Lucas Cunha

A compra e venda de imóveis costuma ser uma verdadeira odisseia, e as dificuldades para todos os envolvidos desencorajam o mais otimista dos negociadores. Incontáveis e cansativas são as visitas feitas aos locais pretendidos, seguidas de um desolador sentimento de frustração. Na maioria dos casos, a compra da casa própria é a realização de um sonho, o maior investimento da vida da pessoa, e as opções que cabem em seu orçamento muitas vezes deixam a desejar por descuido dos proprietários. São espaços que precisam de pintura, limpeza, restauração de armários, substituição de toda a parte hidráulica, também da elétrica — a lista só cresce. A pressão dos corretores para fechar o negócio irrita compradores e vendedores. Mas algumas empresas estão investindo alto em tecnologia dispostas a diminuir esse fardo (e a lucrar com isso).

Como acontece com todos os setores revolucionados pelas ideias nascidas no Vale do Silício, as empresas responsáveis pela injeção de inteligência artificial no mercado imobiliário estão ganhando um rótulo: são chamadas de proptechs — startups de tecnologia aplicada à negociação de propriedades. O exemplo brasileiro que mais tem chamado atenção é a Loft, fundada por sete amigos oriundos do mercado financeiro, avaliada em mais de 1,5 bilhão de reais. Com investimentos de alguns dos maiores fundos especializados em tecnologia americanos e brasileiros, como o Monashees e o Canary, a empresa desenvolveu sofisticados algoritmos que conseguem avaliar com muito mais precisão que um corretor tradicional, daqueles de carne e osso, o preço de revenda de um imóvel. O melhor: uma robusta análise de dados do mercado permite que ela ache apartamentos ou casas que estão com preço abaixo do que poderiam ter por não se encontrar em perfeito estado de conservação. Quando vê uma chance, a Loft faz uma proposta de compra agressiva, com a vantagem de oferecer o dinheiro na hora, sem financiamento a prazo nem meses de espera por um interessado. A reforma fica por conta dela, assim como a revenda. “Faremos uma renovação total no imóvel. O nosso modelo de negócios está voltado para pôr 70% do foco no produto reformado e 30% em sua liquidez”, diz Mate Pencz, co-CEO da Loft.

A ideia surgiu nos Estados Unidos, onde empresas como Opendoor, OfferPad, Redfin e Zillow desenvolvem há algum tempo um modelo de negócios diferente do tradicional. Trata-se da “compra instantânea”, conhecida lá fora como iBuying (instant buying, ou compra instantânea). As duas pontas da negociação são beneficiadas. Os vendedores nem sequer precisam ir a alguma repartição pública. A empresa providencia os documentos e trâmites para a aquisição. Lá, as companhias já conseguem eliminar completamente a figura do corretor como intermediário, o que gera uma economia de 6% no valor da negociação. Além disso, os clientes não precisam se aborrecer com reformas e ainda recebem o pagamento à vista. Em contrapartida, os compradores adquirem imóveis impecáveis com descontos formidáveis — a Redfin garante preços até 8 400 dólares mais baixos, na média, que os cobrados no mercado tradicional. O lugar escolhido, porém, não é qualquer um. Existe um rigoroso processo de seleção, com o uso de refinados algoritmos e bancos de dados para verificar as dificuldades da reforma, o valor e a demanda por imóveis na região. O movimento, apesar de estar em fase de consolidação, vivencia um forte crescimento, com mais de 10 000 construtechs — startups que operam na indústria da construção — espalhadas pelo mundo. Em tempos de recessão global, o corte de custos é sempre bem-vindo. A crise enfrentada pelo Brasil, combinada com a entrada de novos players no mercado e milhares de apartamentos antigos e ociosos, criou um cenário propício para o desenvolvimento dessas empresas. Hoje, o país conta com aproximadamente 570 construtechs, das quais 200 (35%) são proptechs. Em 2018, o volume de negócios no setor foi de 650 milhões de reais. Alerta Bruno Loreto, fundador da Construtech Angels, rede de investidores no segmento: “Quem tiver a melhor base de dados e souber como usá-­los deixará os demais para trás”.

A oportunidade é tão boa que gigantes também estão querendo aproveitar, como o Grupo Zap, dono dos maiores portais imobiliários no território nacional (Zap Imóveis e Viva Real). De posse da maior base de dados sobre oferta e demanda de lares do país, o grupo anunciou que vai entrar, ele mesmo, no negócio de compra e venda. A lógica é simples. Ele sabe, por exemplo, que a venda de um apartamento demora em média 468 dias. Estimativas do mercado mostram que a possibilidade de venda no ato e em dinheiro vivo costuma render descontos de até 20% nas negociações. Em setores que lidam com cifras tão vultosas quanto o imobiliário, em que uma casa pode valer milhões, qualquer 1% de vantagem faz uma diferença enorme para a empresa. O Zap vai investir 100 milhões de reais na compra de imóveis neste ano e contratar 400 profissionais nos próximos doze meses para atender à demanda. “Nosso banco de dados permite fazer uma pré-seleção do imóvel que pode até mesmo determinar o seu valor em um prédio específico”, afirma Lucas Vargas, CEO do Grupo ZAP. Menos burocracia e mais descontos, esse é o verdadeiro sonho da casa própria.